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广州深圳“认房不认贷”松绑楼市,看房人数显著增加

来源:财经十一人官方2023-08-31 21:24:00

“一城一策”的情况下,北京、上海何时跟进?

文 | 王文彤 任德辉


(相关资料图)

编辑 | 余乐

8月30日,广州和深圳两市政府先后发出通知,将房产限购政策由“认房又认贷”改为“认房不认贷”。这一变化被普遍认为有助于降低购房成本、修复市场信心。

8月18日,国家住建部等三部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,将“认房不认贷” 纳入“一城一策”工具箱。之后,中山、厦门、武汉、惠州等地都出台了相关政策。广州和深圳则在“北上广深”四大城市中率先落实该政策。

“认房不认贷”主要是购买二套房的评定标准,一般指商业银行在确认购房者享有首套房住房贷款比例和利息时,只按照家庭名下是否还有房产来认定,不管家庭名下是否曾有贷款记录。

而“认房又认贷”一般指个人购房者只要有贷款纪录,不管是否已还清,其首付和房贷利息都以二套的标准实施。该政策主要为一线城市在“房住不炒”总调控方针下实施的限购政策。

中指研究院华南分院总经理杨红侠认为,广州落实“认房不认贷”有助于降低居民购房门槛和成本,更好满足刚性和改善性住房需求,修复市场信心。 深圳跟进落实政策,也将在短期内明显提振市场活跃度,激发市场刚需和改善性需求入市。

广东住房政策研究中心的李宇嘉认为,新政惠及多类人群。目前存在改善性需求、都市圈内住房需求的房客,以及要从中山、江门、肇庆等地进入广州的年轻外来人口,都会在政策落地后享受到更低的购房门槛、承担更小的房贷压力。

认房不认贷,楼市“强心剂”?

此前,我国曾经历过两轮房地产市场调控周期。“双认”政策曾作为一项抑制性政策,有效地压制了市场的炒房行为。

根据贝壳研究院统计,从成交量看,在2016年末至2017年初一线城市重启“认房又认贷”政策后,2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分别同比下降34%、54%、49%。

从成交价来看,“认房又认贷”也有效抵制了房价上涨。北京在两次启动“双认”政策后,二手房价格均经历了约一年的下跌期,房价累计跌幅均达到15%。

当市场低迷时,取消“双认”政策能够一定程度上刺激楼市。

2022年3月1日,郑州率先试水取消“双认”政策,随后南京、太原、兰州等城市跟进。根据贝壳研究院统计,当月郑州二手房成交环比上涨106%。

根据中指研究院统计,目前执行“认房又认贷”的城市,除了一线城市还有成都、西安等十余个核心二线城市。

今年“金九银十”即将到来,“认房不认贷”的释放,也许是广深楼市的一场及时雨。

今年二季度以来,广州房市整体供求出现回落。据中指研究院统计,7月广州新建商品住宅成交面积环比连续四个月下滑。进入8月后,广州新建商品住宅成交延续小幅回落态势,同比降幅仍在30%左右。根据广州中原发展研究部数据,8月广州新房成交量环比下降20%,同比下降32%。

深圳市场成交情况同样不容乐观。根据中指研究院数据,8月1日至26日,深圳新房住宅成交19.13万平方米,环比下降24.5%,同比下降近两成。

国家统计局数据显示,今年7月份,广州、深圳新房价格环比分别下降0.2%和0.6%,二手房价格环比分别下降1%、0.9%。

“认房不认贷”落地广深后,将会有更多购房者享受到首套房贷款的首付比例和房贷利率。广州有贷款记录、本地无房的家庭,过去首付比例在40%—70%,现在再次购买住房首付将降至30%,房贷利率由4.8%降至4.2%。深圳有贷款记录、本地无房的购房人,此前首付比例最低为50%,现在首付比例降至30%,贷款利率从4.8%下降至4.5%。

新政首日,看房人数显著增加

广州“认房不认贷”当天,笔者以购房者身份,从中介处了解了房客们的反应。

广州贝壳新房的一位中介表示,政策出台前,不少改善型购房者受到“认房又认贷”的限制,首付压力大,普遍持观望心态。新政出台后一天,新盘看房、咨询量明显上升,仅广州番禺莲花山附近的保利领秀城、凯德山海连城等三处新盘,向中介报备看房的人数就已逾千人。

另一位中介表示,二手房买家也受到了激励。他所维护的文船生活区,东港花园等几处楼盘位于广州黄埔文冲附近。其中部分房源价位在300万元上下,交通便利,能够满足部分家庭的刚需。政策放出当日,此类房源的看房、咨询量较前一天多出六成。

要回答“认房不认贷”能给广、深带来多少市场优化预期,可以参考郑州楼市在八月份的表现。

与广、深两地类似,二季度后,郑州楼市也存在市场积压需求基本释放、潜在购房者信心不足等负面因素,交易量低迷。据克而瑞河南地区统计,7月郑州主城区成交约39.28万平米,环比下滑25%;环郑地区成交约34.64万平米,环比下滑20%。

8月3日,郑州推出十五条政策刺激楼市,成为首个落实“认房不认贷”的城市。“郑十五条”推出后的首月内,对当地市场的刺激已经显现。

郑州贝壳新房一位中介告诉笔者,政策出台后一周,郑州部分新盘交易量明显上升。以华润·润园为例,8月第一周过后,该新盘已成交40余套,主要是三居室,是七月份同期交易量的两倍。

另一位郑州贝壳二手房中介介绍说,他负责维护的几处楼栋都属于电力新村小区,8月3日后,成交了近10套,接近今年3-7月内的成交量之和。该区域内的看房量也出现明显上升,达到了前一周的220%。

8月内,“认房不认贷”等政策有效释放了郑州市场的改善性需求。据克而瑞河南区域统计,郑州新政施行一周后,8月14日至8月20日内,郑州二手房成交约20.46万平米,成交量环比上升27%。购房意愿集中在位置好、房屋品质高的主城区,成交面积约15.02万平米,占总成交量的73.4%。据诸葛找房数据,郑州8月全市场房产均价为12113元每平米,环比上月下降0.03%。

广深打响第一枪 北京是否跟进?

各地根据实际情况不同,实行不同的“认房”和“认贷”政策。一线城市解除限购能带来明显利好,但“认房不认贷”会带来的炒房风险又不容忽视。广、深迈出第一步,意义重大。

李宇嘉表示,广州率先落实该政策,是出于自身市场的特殊性。“广州的供求关系和房价水平是四个一线城市中最弱的,所以,政策调整可能带来的房价大涨、供求失衡、投资炒作泛滥等风险就相对较弱。”

李宇嘉还表示,广、深落实“认房不认贷”后,北、上也大概率会跟进。从杭州、郑州的经验来看,解除限购并不会引发楼市大涨,“广州‘认房不认贷’施行后,同样能打消北京上海的部分顾虑,比如担心外地人来炒房,触碰‘房住不炒’等。”

李宇嘉的判断,基于北京二手房市场不断增大的下行压力。据诸葛找房数据,2023年7月,北京二手住宅市场均价为62855元/㎡,环比上涨0.59%,同比上涨5.32%;二手住宅成交9718套,环比下降16.27%,环比降幅较上月扩大5.68%;同比下降20.36%。

中指研究院市场研究总监陈文静认为,“‘认房不认贷’能够有效释放改善性住房需求,短期内北京同样存在优化相关政策的预期。”不仅如此,若北京实质性政策尽快落地执行,北京房地产市场活跃度有望提升,从而带动全国市场逐渐企稳修复。

当前,在北京“认房又认贷”条件下,普通住宅二套房首付比例高达60%,贷款利率约为5.25%,若实行“认房不认贷”政策,普通住宅二套房首付比例最多可降至35%,房贷利率可降至4.75%。

然而,由于各城市目前处于“一城一策”框架下,楼市供求关系之间也存在显著差异,陈文静认为,尽管北京有希望跟进“认房不认贷”,但要全面执行该政策的可能性仍较小,预计将通过一区一策或针对特定人群 (多孩家庭、老年家庭) 等方式推进。

除了“认房不认贷”以外,以北京为代表的一线城市还可以通过其他方式改善需求端。对此,陈文静列举了可能的几个方向,如降低二套房首付标准、下调房贷利率加点数、调整普宅认定标准、降低非普宅首付比例等。

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